清晨，唐山建国里八角楼下的小山茶汤摊飘起热气。茶汤手艺人张然手提祖传铜壶，滚烫的开水冲入炒熟的小米糜子面中，瞬间化作糊状。

升腾的蒸汽里，弥漫着时光的味道。这个动作，他的师傅在小山街区重复了三十余年，如今他在焕然一新的建国里街区的摊位上继续着。

“五一建国里第一批商户入驻时我就回来了，那天，我卖了 270 碗。”他说，眼角漾开笑意，“很多老顾客专门找来，就为这口熟悉的味道。”  

顺着八角楼望向百米开外，一家米其林一星的法餐外摆卡座展开座椅。买菜路过的老年人放下菜篮子，在椅子上歇脚，一位白发老大爷拿起相机按下了快门……这家在新加坡人均消费600元的餐厅，在唐山走进了充满烟火气的街区，定价也出人意料地亲民。  

“我们要让老百姓平价也能吃上米其林。”餐厅老板张峻道出了他的经营哲学。然而将高端品牌引入唐山这样的三线城市并非一帆风顺。“好多人问，米其林是做什么的？卖轮胎的吗？”建国里文商旅街区的运营方上海源嵘商管的总经理许大金坦言，“总要有人先来这个城市给大家种种草。”  

2025 年的唐山建国里——一个承载着百年商业记忆的城市原点，正在经历它的第三次生命。

从粮市街到建国路市场，再到如今的建国里，这片占地面积100亩的老商业街区，走过了一条典型的中国式城市更新之路：政府主导、央企承建、专业运营方操盘，并在保留历史记忆的同时植入现代商业基因。截至目前，街区客流量已超325万人次，营业额近1500万元。  

这里不仅记录着唐山的商业兴衰，更见证着一场由政府、企业、商户及周边住户共同谱写的城市更新协奏曲。  

01

原点重生

跨越百年的城市记忆与抉择

俯瞰唐山建国里

建国里的前世今生，是唐山城市变迁的缩影。  

它的前身为唐山首条商业街——粮市街，1945年抗日战争胜利后改名为建国路市场。1976年经历过唐山大地震之后，1986年建国路市场作为抗震10周年献礼工程重生，成为当时唐山市区的“商业第一街”。

然而，随着城市商业中心的转移和消费模式的变迁，这片街区如同许多中国老城中心一样，逐渐褪去荣光，在落寞中等待机遇。  

“到 2020 年，这片区域的商铺营业率不足 10％，大部分闲置或沦为仓库。”路南区城市建设指挥专班综合协调组组长李刚回忆，“政府一直有改造这一片区的动议，却因资金压力、产权复杂、社会影响广而迟迟未动。”  

转机出现在 2021 年。在唐山市政府城市更新政策的东风下，路南区政府本着“唤醒唐山记忆、重塑美丽乡愁”的理念，依据“文化复兴、品质提升、产业升级、渐进改造”的城更策略，启动了建国路市场的改造升级。

项目采用“投资人+EPC+O”模式，引入中铁建投资集团及其七家兄弟单位组成的联合体，总投资10亿元，对占地100亩、总面积5.6万平方米的街区进行全方位改造。  

“为什么先从建国路市场开始改造更新？因为这里是唐山商业的根，也是块最难啃的硬骨头。”李刚直言。而这个“硬骨头”的选择，恰恰体现了政府在城市更新中的战略选择——从公众最为关心也最具文化象征意义的点位突破。  

但更深层的原因是紧迫的现实。李刚透露了关键细节，“这些建筑是 1986 年建成的，需要外立面装饰装修、结构加固、市政管线统一布设等多种形式的综合提升改造，施工难度较大，周边居民对发展的需求又很迫切。”面对这些难题，政府必须深入结合合作方研究片区复兴的路径。

时间压力之下，政府迈出了与合作方三年多共同探索之路。  

02

摸着石头过河

政企协同的三年多探索与磨合

唐山建国里项目实则折射出了中国城市更新的典型复杂性与突破点。

城市更新有可以复制的模式吗？在唐山路南区，这个答案正逐渐清晰。  

在宏观定位上，路南区政府将建国里所在的原点片区城市更新单元视为市、区两级重点城市更新项目，是“打开城市更新新局面、拓展城市建设新空间、启动经济增长新动力”的示范区。

2021年开始，市政府就在包括资金、土地、规划和招标等涉及封闭运行、税收返还、建设指标等多个层面上给予了政策支持。  

但政府仍需在政治效益与社会效益间找到平衡。“想要项目高大上吗？当然想。”李刚直言，“但更要考虑老百姓的实际需求，这才是里子。”这种务实的态度，其实是现代城市治理中政府价值取向的转变。  

于是合作方的选择变得尤为重要。先有建设经验的央企进入项目，中铁建投为项目带来专业化开发和市场化运营理念。“我们组成八家联合体，投资集团负责资金，四个施工单位，两家设计院，一家监理单位。”中铁建投唐山运营公司副总经理李智介绍。

而对企业来说，经济效益与投资回报是首要考量。“政府要求非经济指标，如人气、税收等，而企业需要平衡经济效益。”李智说，“这需要双方在资金使用导向上达成共识。”  

政策与资金之外，老城改造过程本身就挑战重重。

在建设技术层面，老旧建筑结构加固规模大、工序复杂；外立面拆除要求高，施工难度大。 “民国建筑普遍存在青砖风化、木构腐朽问题，传统修复工艺很难匹配现代安全标准。”李智分享技术攻坚细节，“我们联合本土设计院和外部专家团队，采用真石漆工艺还原青砖肌理，既保留历史建筑原真性，又通过隐蔽性技术升级满足现代要求。”  

但中铁建投的“兵团作战”的优势在项目推进中也很快遇到了新挑战——“光有建设能力不够，商业运营需要专业团队。”  

市场上有专门做城市更新的商管运营团队吗？城市更新项目的商管团队应具备哪些经验和特质？此时，政府的平台搭建作用再次凸显。  

“这个过程初期其实很迷茫。”李刚坦诚，“建国里项目是路南区整个原点片区城市更新项目的首开项目，政府没有现成经验，所以在合作团队选择上，不仅要实地考察对案例，还要考量运营模式和业态是否匹配？”  

据政府和铁建方回忆，双方共同考察过包括盒子商业、特色文旅商业等各类运营商10余家，各方提案都评估了多轮。最终选定的是具备非标商业运营经验的商业地产运营商——上海源嵘，原因则在于其参与运营的北京坊就是典型的老城更新项目。“城市更新最终还是要做非标的街区。”李刚表示。  

源嵘商管的许大金基于多年项目经验坦言：“每个城市更新项目都不一样，城市不同，文化不同，基因不同，决定了每个项目都需要和在地特征结合，基本无法大比例复制其他项目的业态和模式，也就是我们经常说的‘非标’。”而文化根基是非标商业的灵魂，政企协同是关键保障，运营思维应该前置介入规划阶段。”  

在建国里，政府的政策赋能、顶层设计，与建设方和运营方的专业运作、市场运营缺一不可，但在整体项目开发建设和运营过程中，相互之间的角色却在不断动态变化。  

03

经营权回收

政府历时两年的“软拆更”

城市更新最难的不是建设，而是与人打交道。

建国里片区的产权极为复杂——“一栋楼可能有10户以上的产权人，都是个人名下。”李刚描述项目初期的局面。  

面对这个难题，政府创新采用“经营权回收”模式。“从 2022年6月启动经营权回收工作，到8月份基本完成。”李刚回忆，“全区三十个区直单位全部上阵，一家一户做工作。”  

这种“为期十年回租”的柔性方式，目标就是在社区汰换更新中保留街区的烟火气。

大部分商户因房屋闲置且能获得稳定租金而积极配合政府“经营权回收”，统一改造提升；同时政府也鼓励商户按照街区运营的业态规划，回到建国里继续投资经营。

这种柔性处理，是政府在人与城市的关系上的有效探索。  

小山茶汤的张然就是被这种情怀召唤回来的商户之一：“30 多年前我师傅就在这摆摊，我们对这里有感情，建国里这边的老顾客对我们也有感情，我们回来了，老顾客也都回来了。”

建国里不仅有小山茶汤这样的唐山老字号非遗小吃，还有一直开在这里的大明眼镜和本地服装原创品牌，都在追随街区的更新重新开张。

这种对原住商户的包容与吸纳，让建国里在焕新中保留了珍贵的城市记忆。  

04

业态蝶变

从招商摸索到精准定位

走在建国里街区，传统与现代的碰撞无处不在。

二次元谷子店“布谷社”不远处就是香港开了几十年的老店“巧膳坊”。这家香港老店是建国里引入的五家米其林餐厅之一。

杨丽萍生活馆集合了服装、民宿、火锅等多种业态；几何书店和 Live House“音乐房子”即将开业；而在街区深处，一家5000平米的奥莱买手店，正以其独特的社区型奥莱模式，悄然改变着唐山的零售生态。  

“招商定位经历了漫长摸索。”源嵘商管总经理许大金坦言，“我们从最初瞄准全国首店、高端品牌，到最终确定符合本地人群需求的以‘吃喝玩乐’为核心的非标街区方向，经历了多次反复。”  

这种定位探索，也吸引了像奥莱库探汇这样的品牌首次进入三线城市。奥莱的王教峰解释选择建国里的深层逻辑：“我们整个开店策略在发生变化。以前主要围绕一二线城市，现在我们很认可唐山的消费基础。这座城市产业正在转型，老百姓更愿意消费，而且没有传统特大型商业的过度竞争。”  

新型业态的引入，体现了项目在品牌组合上的创新思考。与北京远郊的传统奥莱不同，建国里的奥莱店更侧重于“社区型”和“买手制”模式。“我们专注做买手，针对性地把当季新品以最优惠的价格给到消费者。”王教峰介绍。  

除了奥莱社区店，建国里还有意外高密度的含“米其林”量，一个总面积5万多平的商街就有5家米其林餐厅入驻，包括1家米其林一星和4家米其林推荐餐厅，有法餐、有泰餐也有港餐。这些米其林餐厅中，最贵的法餐人均 158 元，最便宜的港式茶餐厅人均 30 元。

作为米其林品牌的授权运营方，张峻道出了自己对三线城市街区引入米其林的看法：“米其林，其实不仅仅是高大上和贵，重要的是品质和性价比。在商街上的餐厅，就要有烟火气。一个‘街’字，先是人多，而后是两个土——接地气，接着就是走走停停，进入街区的米其林就是要做百姓吃得起的。”

政府的角色在业态规划中也经历改变。“一开始我们对招商要求很高，”李刚回忆，“很多城市更新都希望是‘知名大品牌，还得与唐山其他商业不能冲突’。”但后来意识到，“能留住人的业态才是最合适，简单说就是能提供吃喝玩乐。”这种务实态度，为奥莱这样的创新业态提供了生长空间。  

05

文化活化

从空间更新到内容赋能

在城市发展的宏大叙事中，如何安放历史的根脉，又如何开启未来的序章，始终是一道复杂的考题。  

这一议题在建国里的提升改造中尤为典型。“变化的时代里，总需要一些不变的风景，提醒每座前行的城市，时刻不忘初心。”——在一份政府的早期城更指导文件中，这段文字被重点标记。

李刚表示，“实现建国里在内的原点片区复兴，是几代唐山人心中难以割舍的情怀和热烈期盼……希望建国里项目唤醒老唐山记忆，重现老唐山繁荣风貌，提升城市形象和文化品位、建设城市新亮点、推动城市转型、打造城市经济新增长极。”  

“我们以‘记忆为锚、创新为翼’，通过三重举措实现‘建国路市场’的传承与新生。”李智介绍。  

这种理念体现在空间设计的方方面面。街区划分为四大主题区域：“过去的原点”恢复历史风貌，“现在的原点”体现时代脉络，“未来的原点”引入酒吧与买手店，“融合的原点”集合文化演艺与复合业态。这些都是在政府总体规划定位基础上做出的符合链接过去、现在和未来的业态组团。  

在文化挖掘和融合上，项目团队做足功夫。“这个区域原来和小山片区相连，有商业有小吃，还有影院，书场，还有戏楼，文化其实很繁盛。”许大金指着现场的 LED 大舞台说，“我们现在在这个八角楼广场上做直播，也是贴合当下短视频直播时代的特征。”  

每天晚上七点到九点，位于音乐房子侧身的百姓大舞台都会举办直播娱乐活动，不收费，完全对市民开放。“基本上都是那种人挤人的状态……”李智描述最近建国里夜经济的情景。  

06

运营挑战

客流、留客与可持续商业街区生长

尽管项目已进入全面开业，建国里的运营仍需要不断用心调整和提升。

奥莱的经营数据提供了一个具体观察窗口：“5 月 6 月做活动时，最高单日客流能达到 2 万以上，”王教峰透露，“我们对后期在这个地方的发展比较有信心。”

这份信心，一部分来自区政府主导的文商旅活动，包括 9 月唐山市的旅游发展大会也把会场放在建国里；一部分来自商管运营方的业态优化。  

数据显示，建国里日均客流 1-3 万人次，节假日峰值达 13 万，但晚间 7-9 点才是人流高峰。

“唐山是早九晚五的城市，白天人流量有限。”许大金分析，所以白天能够留住客流的业态将是十一正式开业的重点。米其林的老板张峻直言，“几何书店这类能让人停留一两个小时的业态逐渐开业和增多，会带来更多二次消费。”  

“每个商家都有一个本地化磨合的过程，开业时间段也不一样。”这种运营层面的挑战，恰恰揭示城市更新项目的普遍课题——硬件改造相对容易，软件运营才是真正考验。许大金表示，会动态进行业态调整，书店和Livehouse已具备开业条件，后续策展型文化研学空间也很快会开业。  

但当被问及未来规划时，王教峰表示：“唐山建国里这里做好了，我们希望以唐山为辐射，再把社区奥莱买手店模式推广到河北其他城市。”

这预示着，如果建国里项目成功，其商业组合对更多三线城市有参考和示范价值，也许复制的不是建国里的 5 家米其林和奥莱、布谷社，但可以是“特色国际化餐饮+社区型买手型商业+年轻人二次元文化消费”的三线城市城更新商业消费供给组合。  

07

国家战略

城市更新进入系统性推进时代

建国里的重生，恰逢中国城市发展理念迎来深刻变革的关键节点。

2025 年，备受瞩目的中央城市工作会议时隔十年再次召开，为新时代城市工作确立了“人民城市”的根本宗旨与“高质量发展”的核心方向。

会议将城市更新提升至前所未有的战略高度，强调其不仅是空间形态改造，更是推动城市结构优化、功能完善、品质提升的系统性工程，必须贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念，统筹好规划、建设、管理三大环节，致力于建设“宜居、韧性、智慧”的现代化城市。  

这一顶层设计定调，标志中国城市发展正式从过去“大规模增量扩张”为主，全面转向“存量提质增效”新阶段。

2025 年，中国常住人口城镇化率已超过 67％，城市更新的紧迫性与重要性日益凸显。政策文件相继出台，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确了推动城市更新的“时间表”、“路线图”和“施工图”，标志城市更新进入制度化、系统化推进新时期。《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》进一步强调，要将城市更新作为重要抓手，推动城市发展方式实现根本性转变。  

财政部、住房城乡建设部在 2025 年 4 月发布通知，开展“中央财政支持城市更新行动”，通过竞争性选拔方式对部分城市给予定额补助，真金白银地引导和支持地方更新实践。这些自上而下的政策举措，共同构建起从“宏观规划－资金支持－落地实施－长效监管”的全链条政策框架，为各地探索提供坚实制度保障。  

国家开发银行数据显示，“十四五”以来，该行累计承诺城市更新领域相关贷款约 1.83 万亿元，发放贷款超 1.1 万亿元。2024 年全国共实施城市更新项目 6 万余个，完成投资约 2.9 万亿元。一个关乎未来城市命运、规模达万亿级的超级赛道正全面开启。  

而唐山建国里，正是这涌动着政策与资本浪潮中的一朵浪花。  

傍晚时分，建国里华灯初上。茶汤摊前排起长队，平价“米其林推荐”餐厅内座无虚席，广场上的百姓大舞台响起音乐，直播的镜头已然开启。百年商业基因与现代消费理念在这里交融，为老城中心的复兴写下生动注脚。  

这个唐山老城中心的几年历程也揭示了中国城市更新当下的真实状态：它不是一曲高歌猛进的凯歌，而是一场在资金压力、文化传承、商业逻辑与民生诉求之间反复权衡的不断探索。有成功的喜悦，也有仍在解决的问题；有创新的突破，也有不断调整的汰换。  

唐山建国里在这个十月正式开业，故事还在继续，而城市更新，也许并不需要一个标准的完美答案。

（图源：唐山建国里）